Afgelopen 1 januari is het vehikel ‘Vormerkung’ gewijzigd.
Vormerkung is het inschrijven van een koopakte onroerende zaken bij het kadaster door een notaris met een notarisverklaring erbij. De inschrijving geeft derdenbescherming tegen een tweede verkoop door de verkoper en tegen beslag, faillissement e.d. ten laste van de verkoper. Dit staat echter haaks op ons omarmde beginsel dat alle schuldeisers gelijk zijn (paritas creditorum).
Als een schuldenaar zijn woning verkoopt, kan de koper die koop in laten schrijven in de kadasters, voordat de levering heeft plaatsgevonden. Dan heeft de koper geen ‘last’ van eventuele schuldeisers van de verkoper. Deze laatsten zouden immers beslag kunnen laten leggen op de verkochte woning, zolang deze nog niet is geleverd. In plaats daarvan blijkt in de praktijk dat de schuldeiser van de koper beslag legt op de koopsom onder de koper of onder de notaris, die de koopsom onder zich heeft. Het gevolg van een beslag op de koopsom onder de koper is dat de koper de koopsom voor de levering niet meer bevrijdend aan de notaris kan betalen. De verkoper zal de onroerende zaak niet willen leveren voordat de notaris de koopsom van de koper heeft ontvangen. Er ontstaat een patstelling en de levering komt tot stilstand. Dit maakt de bescherming ongedaan, waarvoor de koper aanvankelijk zijn koopovereenkomst had ingeschreven.
Wat is er veranderd? In de Wet Burgerlijke rechtsvordering zijn een paar artikelen aangepast. Het komt er op neer dat ondanks een door schuldeiser van de verkoper gelegd beslag op de koopsom van de woning na inschrijving van de koop, de koopsom toch bevrijdend aan de notaris kan worden betaald. En verder: als er beslag wordt gelegd op een woning nadat de koop is ingeschreven, zal dat beslag na de levering van de woning rusten op dat deel van de koopprijs dat de notaris voor de verkoper onder zich houdt, mits de levering wel binnen 6 maanden na inschrijving heeft plaatsgevonden.
Zijn de problemen daarmee opgelost? Ja, deels – de patstelling wordt hiermee doorbroken. Feitelijk vindt conversie plaats van een beslag op de woning (onroerende zaken) naar een derde beslag onder de transporterende notaris. En nee: Vormerkung blijft inbreuk maken op het paritas creditorum beginsel.
Heeft u vragen over inschijving van koopaktes in het kadaster, beslagleggingen of een combinatie daarvan, neemt u vrijblijvend contact op met Kouwenaar Advocatuur, www.kouwenaar-advocatuur.nl
